物流业“结链成网” 需要第四方推进致密型联盟

双十一”的电商大战如火如荼，人们也由此关注到背后的物流地产租金和售价的快速上升。实际上，物流仓储物业租金上涨的背后，是国内外金融资本正在大规模流入这一领域，推动了仓储用地需求的在短期内快速上升。

上海作为重多电商企业的必争之地，物流地产价格正在不断上涨。作为长江经济带的“龙头”和黄金水道的出海口，在未来的三到五年时间内，上海仓储物业的开发有望迎来“黄金时代”。

如今，物流地产开发成为炙手可热的产业。黑石、凯雷、平安等金融大鳄对用于仓储、物流功能的开发项目和土地虎视眈眈，开始对物流地产加大投入。

戴德梁行董事、中国区工业和物流地产部主管苏智渊表示，物流地产的开发主体有三类。第一类是专业性开发商；第二类往往是从房产行业上下游转换而来，如物流企业转型或者商业地产开发商扩大业务范围；第三类是纯粹的政府行为。而上海正是这三类物流地产开发主体的必争之地。

《每日经济新闻》记者注意到，金融资本在物流地产领域的全面布局，将助推上海仓储用地价格上涨，而对于在上海拥有大片仓储用地的上市公司而言，其土地资源的价值正面临重估。

背后或存潜在风险

除了电商企业对物流仓储用地的旺盛需求外，造成上海仓储用地价格大幅上涨的因素还有不少。

诸如万科、复星、绿地这样的住宅类开发商也开始进军物流地产，平安等金融机构同样瞄准了物流地产市场，这些因素带动了仓储用地总体需求的增加，不同程度促成了上海仓储土地价格的上涨。而且，和住宅市场不同的是，物流地产领域已有大批外资大鳄提前布局。

大量资本逐利物流地产，或会导致一些潜在风险。

近年来，物流地产的井喷态势直接带动了上海仓储用地价格的上扬。数据显示，2008年至2014年第三季度期间，上海物流仓储用地租金实现年均增长8%，租金水平正在接近理性承受边界。

苏智渊认为，目前上海仓储用地市场三到五年内呈现向好态势，但随着大量资本进入，可能会导致市场过热，从而积蓄一定的风险。

由于市场行情和宏观经济运行情况的变化，仓储用地价格的也存在变化周期，上一波行情是2000年到2008年，金融危机之后一两年后走出低谷，而此波行情估计还有三到五年的发展趋势，之后增速将会逐步放缓。

此外，苏智渊还表示，从严格意义上来讲，物流地产属于仓储用地，但是在实际操作过程中，工业用地和仓储用地的界限比较模糊，随着产业融合程度的加深，部分企业因为自身功能需求，自建厂房不用于生产制造，而用于仓储物流，虽然目前来讲这种方式是可操作的，但是土地性质的模糊可能会在将来给企业带来麻烦。

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